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【城市更新】深圳城市更新之搬迁补偿安置系列研究(二)

2017-9-22 10:18:11


 一、搬迁补偿安置标准的定义及作用
搬迁补偿安置标准是拆除重建类城市更新项目中的重要文件,主要指搬迁人结合项目范围内被搬迁物业基本情况及项目规划情况,在借鉴同类城市更新项目市场经验的基础上,就搬迁补偿安置工作中适用的补偿内容、补偿方式及补偿标准等制定的统一参考文件,搬迁补偿安置标准通常在签署正式搬迁补偿安置协议之前完成制定并向全体被搬迁人公示,其主要作用为:
(一)统一标准
经公示的搬迁补偿安置统一标准,不仅明确了被搬迁人可享有的搬迁补偿权益,而且体现了搬迁补偿安置工作的公平、公开。
(二)指导工作

搬迁补偿安置标准作为搬迁补偿安置工作的参考文件,能够指导搬迁人与被搬迁人就搬迁补偿安置事宜有序开展谈判、签署搬迁补偿安置协议等相关工作。


二、搬迁补偿安置标准制定的原则
搬迁补偿安置标准的制定,应秉持以下原则:
(一)市场主导原则
1.相关城市更新职能部门仅对已签订的搬迁补偿安置协议备案,并对搬迁补偿安置方案的执行情况进行监管,对搬迁补偿安置标准具体内容及其制定过程不作限制性干预。
2.搬迁补偿安置标准主要在借鉴同类城市更新项目市场经验的基础上制定,市场上至今仍沿用的拆赔比(指被搬迁物业建筑面积与回迁物业建筑面积比例)、祖屋补偿等补偿标准即是在南山大冲旧改项目、福田岗厦旧改项目等深圳典型旧改项目的补偿标准基础上,结合市场现状逐步完善而来。
(二)利益衡平原则
1.搬迁补偿安置标准应结合项目范围内被搬迁物业基本情况及项目规划情况制定,确保补偿标准满足搬迁人与被搬迁人双方利益诉求。
2.搬迁补偿安置标准应结合政府征收补偿标准及市场补偿标准制定,确保补偿标准公平合理。

3.项目拆除范围内所有被搬迁人应适用统一标准,确保不同权利主体权益平等。


三、搬迁补偿安置标准的主要内容
(一)概述

搬迁人通过与被搬迁人签署搬迁补偿安置协议的方式取得被搬迁物业的产权及所对应的权益并按照城市更新相关规定进行拆除重建,被搬迁人有权就相关权益损失获得补偿,在城市更新项目中被搬迁人可获得的补偿内容及补偿方式主主要如表1所示。

表1

(二)永久性建筑物补偿标准
永久性建筑物,指层高在2.20米以上(含2.20米),有上盖且结构牢固的混凝土结构或混合结构的建筑物,即可以计算建筑面积的房屋主体部分,在城市更新项目中主要包括以下几种类型:
1.按照产权登记情况划分,包括有产权登记房屋和无产权登记房屋;
2.按照产权性质划分,包括市场商品房(指持有市场商品房房产证,俗称“红本”,且按法律、法规及有关规定可在市场中自由交易的房屋)和非市场商品房(指市场商品房以外的,未办理产权登记或持有非市场商品房房产证,俗称“绿本”,不能在市场上自由交易的房屋);
3.按照房屋用途划分,包括住宅(含祖屋)、商业和办公类房屋;

4.按照房屋权利主体划分,包括集体物业、原村民自建房屋和非原村民自建房屋。


对永久性建筑物的补偿主要以建筑面积为基础,采用货币补偿、物业补偿或两者相结合的补偿方式。其中,货币补偿是指搬迁人按照约定的补偿标准一次或分期向被搬迁人支付货币补偿款,物业补偿是指搬迁人以项目范围内建造的房屋或者在异地建造的房屋与被搬迁物业进行产权调换作为对被搬迁物业价值的补偿。政府征收补偿相关法律法规从房屋的产权登记情况、用途、产权性质、所属土地性质及权利主体等方面,对各种类型房屋永久性建筑物部分的补偿标准均做了明确的规定。而在城市更新项目中,通常不考虑房屋产权登记情况、产权性质及所属土地性质,也不做如此细致的区分,主要从以下几个方面考虑并设置补偿标准:
1.按照房屋用途不同,住宅(含祖屋)、商业、办公类房屋可适用不同标准,主要是基于房屋用途不同则价值不同的考虑,其中物业补偿通常按照1:0.8~1:1.3不等的拆赔比(其中一层祖屋的拆赔比通常为1:3)补偿同类用途的房屋,货币补偿通常按照统一标准进行补偿,具体由各方主体协商确定。

2.按照权利主体不同,集体物业、原村民自建房屋、非原村民自建房屋可适用不同标准,具体由各方主体协商确定。其中就原村民自建房屋和非原村民自建房屋补偿标准的差异,主要是考虑到根据《中华人民共和国土地管理法》等相关规定,农村村民一户能拥有一处宅基地可用于住宅建设,其他农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,非原村民在原农民集体所有的土地上私建房屋违反法律规定。虽然深圳市在2002年出台的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》中明确非原村民在原农村用地红线内所建违法私房,缴纳罚款并补缴地价后可以确认产权,但缴纳罚款标准要高于村民所建违法私房的罚款标准,表明了非原村民自建房屋的违法性。此外,在城中村改造项目中,搬迁补偿实际上是对原农村土地价值的补偿,非原村民并非原农村土地的合法使用者不应享有城市发展所带来的土地增值收益。深圳市部分城市更新项目就永久性建筑物的市场补偿标准详见表2。

表2

(三)构筑(附属)物及其他附着物补偿标准
构筑(附属)物及其他附着物,是指区别于永久性建筑物以外不计入房屋建筑面积部分的房屋构筑物、其他附着物等,在城市更新项目中主要包括以下几种类型:
1.层高不足2.20米的永久性建筑物;2.层高>2.20米的阁楼,包括木结构、钢木混合结构;3.各类棚、房,包括砖墙铁皮房、简易铁皮房、铁皮棚、玻璃纤维(塑料)棚、房等;4.屋顶水箱(水池);5.女儿墙;6.果树。

无论是城市更新项目还是政府征收项目,对构筑物(附属)物及其他附着物均以货币补偿,具体补偿项目及补偿金额等补偿标准由各方主体协商确定。政府征收补偿标准还确立了在协商不成时,引入第三方房地产价格评估机构以重置价评估确定的评估机制。而在城市更新项目中,相关补偿标准通常需要经过业主委员会或村股份合作公司股东大会审议通过并公示,在正式签署搬迁补偿协议前确定统一的补偿标准,能极大的避免争议的产生,如发生争议将做个案处理。


(四)搬迁费用补偿标准
搬迁费用,是指被搬迁人搬离并腾空被搬迁物业所产生的费用,在城市更新项目中通常以支付搬迁费的形式给予货币补偿。
政府征收补偿标准按照房屋用途明确规定了各类用途房屋每平方米的搬迁费标准,同时明确规定对于住宅或生产经营性房屋,涉及产权调换或二次搬迁的,应给予二次搬迁费用。城市更新项目市场补偿标准则存在较大不同,具体包括:
1.通常不区分房屋用途,适用相同的补偿标准;

2.除按建筑面积计算搬迁费外,通常按栋或单元计算搬迁费,如一栋建筑物中存在多名权利主体的,由各权利主体按照各自持有房屋的数量或面积占整栋建筑物房屋数量或面积的比例对搬迁费进行分配。深圳市部分城市更新项目中搬迁费用补偿的市场补偿标准详见表3。

表3

(五)过渡期租金补偿标准
过渡期租金,是指选择物业补偿的被搬迁人,在移交被搬迁物业后自行安排住所、场地临时安置、过渡期间所产生的房屋租金。在城市更新项目中,为满足被搬迁人在移交被搬迁物业后至取得回迁物业前的过渡期限内正常生活、生产的需要,需要提供临时安置房或过渡期租金(在实践中也称“临时安置费”)进行补偿,但因提供临时安置房涉及选址、集中安置及二次搬迁等众多复杂问题,城市更新项目中就过渡期间,通常直接采用支付过渡期租金的形式给予货币补偿。就相关补偿标准的制定,城市更新项目市场补偿标准与政府征收补偿标准均从以下几个方面予以考虑并设置:
1.选择物业补偿的,参照同类房屋市场租金标准按过渡期限支付过渡期租金,过渡期限自搬迁之日起至回迁房交付使用之日止,额外增加几个月装修期的过渡期租金。由于深圳市房屋租赁市场上涨趋势较为明显,部分项目结合市场情况还设置了过渡期租金按一定标准上浮的机制。
2.选择货币补偿的,政府征收补偿标准中明确参照同类房屋市场租金标准按三个月支付过渡期租金,而在城市更项目中具体补偿几个月由各方主体协商确定。

深圳市部分城市更新项目就过渡期租金补偿的市场补偿标准详见表4。


表4


(六)搬迁奖励
搬迁奖励,是指对积极配合搬迁人签署搬迁补偿安置协议、移交搬迁物业以及开展其他搬迁补偿安置工作的被搬迁人的奖励,仅符合特定条件的被搬迁人才能获得,因此严格意义上讲不属于对被搬迁人的补偿,而是在补偿之外的特殊奖励。该等奖励的设置主要为提高被搬迁人在搬迁补偿安置工作中的积极性及配合程度,以尽快促成搬迁补偿安置协议的签署、被搬迁物业的移交等,在城市更新项目中常见的搬迁奖励包括以下几种类型:
1.按期签约奖励,即在规定的期限内完成搬迁补偿安置协议签署可获得相应奖励;
2.按期交付被搬迁物业奖励,即在规定的期限内完成被搬迁物业移交可获得相应奖励。

奖励的具体方式包括支付货币奖金、赠送车位或享有优先选房权等,在具体项目中由搬迁人结合项目实际情况制定奖励方案。


(七)其他

城市更新项目中除上述较为常见的补偿内容外,被搬迁人通常还会提出对其他价值、损失的补偿,例如空地补偿、装修装饰费补偿、停产停业损失补偿、解租违约金等,相关补偿标准主要由搬迁人及被搬迁人结合项目实际情况在平等自愿的基础上协商确定。

(来源 | 深圳城市更新


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