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【城市更新】干货分享 已批未建地之开发路径探讨

2017-10-9 14:22:54
       本文对已批未建地开发路径进行探讨,欢迎讨论拍砖学习。
       前阵子,李芳群律师对工业用地开发路径进行了探讨,笔者在学习李律师的资料基础上,对其进行补充完善,故本文所提的为已批未建地,不限于工业用地。

回顾李律师的工业用地开发路径

      1、农地入市:此类型为未征未转村属集体用地,规划为工业,针对农地入市详见本公众号文章《深圳市“农地入市”流转方式的探讨》、《土地供应之“农地”入市》。


       2、城市更新:这个就不用说啦,目前的主流开发模式,工改工、工改商、工改居,38号文出来后坊间又提出了城市更新工改保的概念。


       3、空地工改保:此类型为已批未建地,原出让土地用途为工业用地,现状规划为居住或现状规划为工业但经规划论证研究后具备规划调整可行的用地,针对该类用地详见本公众号文章《浅谈“工改保”—— 心有理想 鲜花盛开》。


       4、空地调容:此类型为已批未建地,原出让土地用途为工业用地,现状规划为工业。如果存在涉及闲置的,须先经过闲置用地处理;不涉及的,则按原合同约定进行开发约定,调容有两种情况,不突破法图的情况下直接审批,如突破法图约定的须先进行法图个案调整再审批。


       总结:上述四种类型,既有已批未建,也有未征未转村集体用地,既有建成区也有未建区,唯一共同的就是都为工业用地。

批地方式

       本文主要针对已批未建,即国有已出让,故暂不考虑其它类型,但批地除了国有已出让外还有其它的批地方式,与国有已出让不同的是地虽然批了但手续还待完善,下面就批地方式大致罗列说明一下:

       1、国有已出让:可分为划拨出让、招拍挂出让、协议出让,目前除了城市更新项目可以协议出让外,其它国有用地出让必须招拍挂,。在这里特别要注意下协议出让用地,因为很大部分已批未建地多为协议出让用地。


       2、用地批复:此类文件产生的是对用地权属清晰的界定,但最终还是需要完善用地出让手续后方能视为已批地。


       3、其它类型已批:如在特殊时期中产生的历史用地遗留处理的用地,像九几年的竣工处理决定书,效力是等同于合同,但该部分基本上是已建成,所以不在本次未建开发路径讨论的范围。

已批未建开发路劲

       笔者一直强调,开发建设原则:一切规划先行、规划导向,规划是什么那就建设什么。有些人会说,有些地块没有规划怎么办?告诉你:凉抖,这也是已批未建产生的基本根源,故意不建的例外。

      1、招拍挂未建:这个没好说的,因为招拍挂出让的用地,不管是哪种土地用途的,规划是明确的,各方面条件也都成熟,只须按正常报建程序开发建设,最多就是未建达到闲置条件处理一下罢了。这当中可能有些企业申请提个容啥的,或是其它因素如企业资金问题一时未建的但又可以通过延期处理的等等都好说,就怕的一直不开发囤着想着等市场高涨时转手出去,而接盘的可能就面临闲置处理风险、严重点的收地。


       2、协议出让未建:前文提到要特别注意的用地,2007年,国土资源部、监察部联合发文(国土资发【2007】78号)通知要求对于工业用地协议出让的必须在2007年6月30日签订完毕,过后全部统一必须招拍挂。因此,在当时情况下,大批工业用地协议出让,像赶鸭子上架一样,这也就是所谓的6.30大限。

       为什么说要注意的用地,就是该类型已批的用地,未建情况是最多的,这就回到已批未建工业用地的开发路径上了,前提在不涉嫌闲置条件下,处理结果:

       (1)规划相符的按规划继续实施,也可以申请调整法图做保障性住房。

       (2)规划不符的,如规划为居住的,工改保。如规划为其它经营性用地的,那就只能干等了,要么继续闲置,要么政府收回。

       3、批复用地

       此类如果不完善用地手续,是不算真正已批出让,现在还有一些拿着九几年宝国地字的批复文件出来,凡是遇到这样的,基本上没戏,批复文件有这么一段话:自本批复核发之日起一年内到国土部门办理用地相关手续,过期作废。如果已经完善的,归类到上述协议出让或是划拨中。
这里较特殊的提下非农建设用地批复,一样的道理,但非农批复是没有上述那段话。

已批未建地归纳总结

        1、土地出让用途为工业的,现状规划为工业的,按原约定条件开发建设或调整法图为居住申请做保障性住房。

        2、土地出让用途为工业的,现状规划为居住的,做保障性住房或政府收回。

        3、土地让用途为经营性用地的,规划相符继续开发,不符的收回。

       在深圳城市发展的历程中,土地的出让管理与城市规划之间的矛盾,是已批未建地的基本根源。因为早前没有规划的,而土地已经出让,在后续编制规划时,规划定位改变了原土地用途,从而无法继续开发。所以,对于规划相符的用地,还是尽早开发为好,别因为闲置久了产生收地风险或某天政策性变化致使无法开发。

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